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乐居315|张悦律师解答精编!不可抗力适用情形

文章来源:互联网;时间:2020-03-17 14:04

近期,房地产投诉事件频频见诸报端,“交房即维权”现象屡屡引发舆论热议,购房者深陷维权窘境、亟需援手。适逢“3·15” 国际消费者权益日,乐居携手40城专业律师团队,构建中国购房者法律援助平台,通过直播互动、在线答疑形式,详解房产维权各类问题,为广大购房群体提供极富价值的专业法律咨询服务,为房地产行业健康平稳发展增添助力。

在3月15日的直播过程中,江西豫章律师事务所合伙人张悦律师对网友关注的问题进行了解答。

张悦:疫情及疫情防控措施对房屋买卖合同的履行会产生一些阻碍。对于开发商来说,不能履行主要有几个方面的义务,一是逾期交房,二是逾期办证,三是验收逾期修复整改,四是不能及时履行房屋保修义务。而购房者不能履行主要是三个方面,一是逾期付款义务,二是不能按约签订合同,三是逾期验收房屋。因此,会因为上述双方的履行障碍,出现具体的商品房买卖合同相关纠纷。根据2020年2月10日,全国人大常委会法工委:因疫情防控不能履行合同属不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。不过,不可抗力适用情形严苛,违约方/延迟履行方需要通过积极作为的方式、严谨细致的依法减损。

查清逾期原因→业主联合→与开发商协商解决→申请支付违约金、退房→向监管部反映→向法院起诉。

那么,疫情期,购房者维权步骤如上述,只不过可能会涉及一个问题,那就是:开发商逾期交房的原因是否是因为“不可抗力”?如果是的话,那么根据江省人政府及地市的政策规定,结合合同约定开发商可以据实顺延交房,不属于违约。(如主张不可抗力,项目顺延交付起始时间从从1月24日,江省启动一级响应开始。而可顺是时间:根据赣州市政问答、抚州《实施意》中明确为三个月,可予以参考。)如果不是,开发商属于违约,那么购房者可以根据合同约定要求支付违约金、甚至是解除合同。

注意:如果在本次疫情发生前,便已经出现逾期交付商品房的情形,那么开发商则不能以本次疫情为不可抗力为由主张免责。若发生在交房日期处于疫情期间,虽然可以主张不可抗力予以免责,但开发商仍应履行相应的通知义务,并积极做好复工准备,条件成熟时及时复工,在达到交房条件时及时通知业主收房,将疫情对逾期交房所造成的影响降到最小,这也符合双方的利益。一般来说具体有以下几种不可抗力情况:

1、如果开发商投资开发楼盘的工地人员出现“新冠病毒”确诊病例或疑似病例,并导致工地现场封闭、工人隔离、停止施工,则应当认定发生不可抗力事件。

2、因各地人员流动控制、政府要求延期复工导致的施工人力短缺、工期延误的,或者工程所需重要的设备、原材料由于交通管制、消毒措施限制等因素无法按时运输到施工现场的情形。

4、政府解除复工限制后,自主采取继续停工等措施以预防疫情的,须证明停工措施的必要性与合理性,司法实践中也会酌情考虑顺延期间。对于可以复工(开工)而施工方因其他原因不复工(开工)所造成的工期延误,不应计入交房顺延的时间。对于因开发商自身原因导致的工期延误,也不应计入交房顺延的时间。

维权建议:购房者疫情期可以正常按照逾期交房维权,注意及时向开发商发送催促交付房屋的函件,谨慎签署开发商发送过来的《延期交付房屋的确认函》。至于是否能够适用不可抗力免责,举证责任在开发商(是否有证明因不可抗力导致逾期的证据,是否有发函及时通知)。

张悦:疫情导致办证延误,主要体现在两个方面,一个是办证机构延假期。如果疫情涉及疫情的法律合规险防控指南期间国家机关办证工作人员较少,办证事务积压,导致办证逾期的,不属于开发商逾期的情形。开发商怠于及时办证的,承担逾期的法律责任。

另一方面是开发商不能复工。省级政府规定:企业复工时间不早于2月9日24时。在此基础上,各市区级部进一步发文推迟当地建筑工地和工程企业的复工时间。省、市、区等各级防控指挥部对复工设定各项要求和条件,并且要求履行报批程序。对于2月9日以后不能复工能否适用不可抗力处理,需要特别引起重视。如果系开发商自身原因没有去申请复工或没有做好各项复工准备,则2月9日以后的工期延误不能按不可抗力处理。如果工程所在地指挥部没有批复同意该类企业复工或明确规定该类企业暂缓复工,则自2月9日起至指挥部同意该类企业复工之日止,可以按不可抗力处理。对于当地指挥部没有规定该类企业不得复工的,而是采取审批制的,则建议企业通过书面或政务系统提交复工申请。对于指挥部不同意复工申请的,尽量要有书面或电子的回复材料。对于确实因指挥部不同意复工的,原则上应适用不可抗力。

1如在双方约定的修复整改期限内发生疫情等不可抗力,则所被影响的时间可顺延至不可抗力结束后,继续计算(如约定的90天期限剩30天时,发生不可抗力,则不可抗力结束后,继续计算剩下30天);

2如合同约定了具体交付期限,则在交付期限后,即便因维修而进入到修复期,也并不意味着一定免除了约定交付期限至实际交付期间的违约责任。

3即便在修复期内发生了不可抗力,但请注意,一旦进入修复期,就意味着并未按照合同约定的交付期限予以按时交付,也即逾期交付发生在不可抗力之前,如上所述,不能主张不可抗力免责。

问:疫情导致开发商和购房者未能按照商品房预约合同签订商品房买卖合同,谁应当承担违约责任?

张悦:只有因如下可算作是“不可抗力”的原因而导致的延误签约的时间,那么可以不承担违约责任,双方进行协商,应当给予一定合理的宽限时间。对于购买人能够证明因受疫情影响无法签订正式商品房买卖合同的,则可以请求解除预约合同并要求开发商返还定金。

对于开发商而言,主要原因包括:本次延的春节假期,因为延春节假期是疫情防控所需;各级政府要求迟延复工的期限;开复工前的必要准备时间;开复工前等待行政部批准的时间;或因员工感染新冠肺炎住院治疗或被隔离观察或相关行政管制措施导致工作人员及时返岗致开发生无法及时办理签约。

对于购房者而言,主要原因是因感染新冠肺炎住院治疗或被隔离观察或相关行政管制措施导致无法前往签约。但仅因惧怕被传染病毒为由拒绝签约的,不属于不可抗力事由。

张悦:金钱义务,也就是购房者付款义务,不适用不可抗力的原则。也就是,不管是否是遇到了不可抗力,付不了钱都要承担违约责任,除非双方另有约定。但是,这里指的是购房者不能如期取得银行贷款。同以上不能按时签约,购房者如因疫情的不可抗力而导致不能按时提交按揭材料或者不能按时到达指定地点办理银行按揭贷款的,那么购房者不承担违约责任。如果是因为疫情不可抗力的原因,而不是因为购房者本人贷款资料不全或者征信有问题等不符合贷款条件的原因,导致银行没有及时审批、发放贷款,那么购房者也不要承担违约责任。

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